发布日期：2024-11-28 19:50 点击次数：66
本文来自微信公众号：中国企业家杂志 （ID：iceo-com-cn），作者：李艳艳，编辑：姚赟 ，原文标题：《4 万亿元！住建部发声，五部门联手，房地产政策"组合拳"怎么打》，题图来自：AI 生成
官方定调，经过三年调整，中国楼市开始筑底。
10 月 17 日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会。发布会上，住房和城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。
会上，倪虹表示，住房和城乡建设部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套"组合拳"，推动市场止跌回稳。
"组合拳"怎么打？概括起来，就是四个取消、四个降低、两个增加。
值得注意的是，倪虹透露，年底前，将"白名单"项目的信贷规模增加到 4 万亿元。多位受访专家表示，当前房地产政策发力方向已经明确，未来推动各项政策加快落地将是关键。
"组合拳"公布，市场出现积极变化
倪虹介绍，"四个取消"就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。
"四个降低"，就是降低住房公积金贷款利率；降低住房贷款首付比例，统一一套二套房贷最低首付比例到 15%；降低存量贷款利率；降低"卖旧买新"换购住房的税费负担。通过落实这些已出台的政策，降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。
"两个增加"，一是通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造。据调查，全国仅 35 个大城市待改造规模就有 170 万套，其他城市也有改造需求。全国城市需要改造的危旧房还有 50 万套。这次，对条件比较成熟的 100 万套，通过加大政策支持力度，提前干、抓紧干。
二是，年底前，将"白名单"项目的信贷规模增加到 4 万亿（单位：元）。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入"白名单"，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。
倪虹表示，相关政策发布以来，政策效果已经开始显现，房地产开发投资、新建商品房销售等主要指标降幅继续收窄。特别是 9 月底以来，一手房的看房量、到访量、签约量明显增加，二手房的交易量持续上升，市场出现了积极变化。
"有媒体报道，多地房地产政策支持力度加码，一线城市楼市全线回温。下一步，我们将会同有关部门，坚决贯彻党中央、国务院决策部署，一项一项抓落实，把政策效应充分释放出来，更多惠及人民群众。"倪虹说。
发布会上，倪虹还就外界关心的一些热点话题作出回应。
在回应有关楼市"虹吸效应"的问题时，倪虹表示，从影响看，"虹吸效应"有利有弊，"我们都会趋利避害"。中国在城镇化进程中，注重引导大中小城市和小城镇协调发展的战略。因城施策，就是防止房地产领域"虹吸"负面作用的一种制度安排。
针对"二孩家庭住房需求"，倪虹表示，考虑到新的形势变化，为了适应生育二孩家庭的需要，住房和城乡建设部要求和支持地方，结合实际增加保障对象住房面积。倪虹介绍，今年 1～9 月已经建设筹集了 148 万套保障性住房，到年底，可以让 450 万青年人、新市民能够住进这样的保障性住房。
他强调，各城市政府在结合当地实际，优化完善房地产政策的同时，一定要加大保障的力度，要兜牢"住房保障"这个底线。
金融侧支持增强，"应贷尽贷"
在多位业内人士看来，9.26 中央政治局会议定调"要促进房地产市场止跌回稳"，释放了迄今最强"稳地产"信号，随后，自 9 月底以来，一线城市接连出台楼市新政，多部门召开新闻发布会，介绍"一揽子"增量政策举措，均极大地提振了市场信心，居民置业意愿有所改善。
中指研究院政策研究总监陈文静认为，本次五部门联合召开新闻发布会，彰显了稳定房地产在"稳增长"中的重要作用，也体现出高层更加强调政策的协同一致性，由此，促进房地产市场平稳健康发展的多项"组合拳"进一步明确。
此轮政策"组合拳"中，"两个增加"的内容备受关注。其中，多位行业专家将"‘白名单’项目信贷规模增加至 4 万亿元"列为首要看点。
金融监管总局副局长肖远企介绍，截至 10 月 16 日，"白名单"房地产项目已审批通过的贷款达 2.23 万亿元。预计到 2024 年年底，"白名单"项目贷款审批通过金额将翻倍，超过 4 万亿元。
肖远企表示，金融监管总局还会进一步优化完善房地产"白名单"项目融资机制，做到合格项目"应进尽进"，已审贷款"应贷尽贷"，资金拨付"能早尽早"。
58 安居客研究院院长张波认为，以往进入"白名单"的项目标准，本身和所属房企健康度有一定关系，会以项目本身的安全性为第一考量条件，"如，项目本身需要处于在建状态，预售资金处于有效监管状态。同时对于所贷款资金的安全性也有更多考虑，包括拥有与融资额相匹配的抵押物。"
张波说，本次 4 万亿元的支持并非是降低相关门槛，而是考虑将更多符合条件的项目都纳入到"白名单"，以实现"应进尽进"。另一方面，该政策则体现出金融侧支持力度的增强。本次将信贷规模增加至 4 万亿元，就是资金保障的直接体现，也是"应贷尽贷"政策能稳步、有效落地的核心。
总体来看，本次金融侧支持落地快，项目覆盖面大，对于推动房地产行业风险出清、总体市场的"止跌回稳"都将起到重要作用。陈文静则表示，随着项目"白名单"信贷投放力度加大，也有望进一步改善资金环境，促进"保交房"任务的完成。
" 100 万套城中村和危旧房的货币化改造"亦引起广泛关注。针对"货币化安置"的对象，倪虹提到，主要是考虑有些条件成熟、群众改造意愿迫切、前期工作比较扎实，货币化安置可以更好满足群众自主选择房型、地点，又无需等待过渡期。
对于什么样的项目可以获得政策支持，倪虹分析，有以下两点：一是群众改造意愿强烈、安全隐患突出的要作重点选择；二是项目的两个方案要成熟：一个是征收安置方案成熟扎实，另一个是资金大平衡，做到项目总体平衡，避免新增地方债务风险。
主要支持政策有五条：一是重点支持地级以上城市，二是开发性、政策性金融机构给予专项借款，三是允许地方发行专项债，四是给予税费优惠，五是商业银行根据评估发放贷款。
张波表示，此次货币化安置政策有三大看点。
一是，有利于市场上存量住宅的消化，同时把更多选择自主权给到群众，减少更新过程中的各类过渡性安排。二是，对于项目选择有所侧重，不完全由地方政府单方面选定，而以群众改造意向强、安全性突出的项目为主。三是，资金面支持有保障，但本身重点支持的是地级以上城市，尤其是人口集中的大城市，对这类城市的房地产市场需求提升，或将起到一定作用。
"总体来看，相比 2015 年的货币化棚改，本次涉及的城市面要窄，同时在城市中启动的规模也会更小，但政府侧的政策保障力度更强，会更加关注涉及群众的实际需求。"张波总结。
后市：政策加快落地将是关键
10 月 17 日，融创中国公告称，拟按每股 2.465 港元价格，配售 4.89 亿股股份，认购事项所得款项总额为 12.05 亿港元。公告还称，此次配售募集资金，将主要用于支持境内公司债的长期解决方案落地及一般营运资金，相关债务风险的化解也更有利于"保交付"工作的完成和经营恢复。
"市场已很久没有房企配股融资的消息，上一次还是一年前。"一位房企内部人士称。
在他看来，此次配股，意味着融创恢复融资能力迈出关键一步，也是资本市场对中国房地产行业信心回暖的标志。行业调整这三年，融创中国在多方支持下，完成了总金额约 900 亿元的境内外债务整体重组工作，还在 2022 年、2023 年相继完成超 18 万套、31 万套的交付任务。
此次会上，在介绍"保交房"相关情况时，倪虹表示，目前看，"保交房"攻坚战各地推进有力，已经交付了 246 万套，成效明显。
据其介绍，住房和城乡建设部会同有关部门成立工作专班，与金融监管、发改、财政、自然资源、审计、公安、法院、银行等部门和单位一起，主要抓两手：一手抓"白名单"，解决好项目建设资金问题；一手抓建设交付进度，压实地方政府、房地产企业、金融机构等各方责任，按照市场化、法治化原则，"一楼一策"，分类推进，早日交付。
倪虹表示，对正常经营的项目，是按照市场化、法治化原则推进；对资不抵债的项目，按照法治化、市场化原则，加快破产重整或清算，切实维护好购房人的合法权益；对那些违法违规、坑害群众利益的，要坚决查处，决不能让他们"金蝉脱壳"、蒙混过关。
本次会议还涉及多项改善房地产市场供求关系的举措，收购存量房及盘活闲置存量土地是重要发力点。在张波看来，目前市场上的闲置存量土地问题已经得到了充分关注，如何妥善解决，体现了中央对于市场更为敏锐的洞察。
从现有法律法规来看，超过一定时间的土地闲置未开发，则可以由地方政府无偿收回，《中华人民共和国土地管理法》规定，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。
张波指出，这两年房地产市场降温，导致房企资金面压力增大，同时部分土地开发节奏变慢，甚至暂停。通过金融侧的支持。比如发放收购贷款的方式，让各地方政府有意愿、酌情回收部分闲置土地，一方面可减少房地产开发侧风险的上升，让房企能更好在当下环境中积极"自救"；另一方面也能让地方政府更有意愿主动回收，并优化高效利用闲置土地。
对于后市，多位受访专家表示，当前房地产政策发力方向已经明确，未来推动各项政策加快落地将是关键。
陈文静预测，今年四季度，房地产"一揽子"配套政策有望加速落实，更多增量政策或将加快推出，期待核心城市充分发挥调控自主权，继续优化限制性政策，更多城市或采取加大购房补贴力度、降低交易税费等方式，促进需求释放。
对于楼市的预期判断，住房和城乡建设部明确，中国房地产在系列政策作用下，经过三年不断调整十倍杠杆炒股，市场已经开始筑底，10 月相关数据一定会是积极乐观的结果。